부동산 수익률 계산기

부동산 수익률 계산기란?

부동산 수익률 계산기는 부동산 매입가, 현재 시세, 보유 기간, 임대 수입을 종합하여 총수익률, 연평균수익률(CAGR), 임대수익률을 산출하는 도구입니다. 투자용 부동산의 실질적인 수익성을 다각도로 분석할 수 있어 매입/매도 의사결정에 도움이 됩니다.

계산 원리

총수익률은 (시세차익 + 총 임대수입) / 매입가 x 100으로 계산합니다. 연평균수익률(CAGR)은 보유 기간 동안의 복리 기준 연수익률로, (최종가치 / 매입가)^(1/보유기간) - 1 공식을 사용합니다. 임대수익률은 연간 임대수입 / 매입가 x 100으로, 임대를 통한 현금 흐름 수익성을 나타냅니다.

활용 예시

• 투자 수익 분석: 5억원에 매입한 아파트가 5년 후 6억원이 되고 월세 150만원을 받았다면 총수익률과 연수익률을 확인합니다.
• 임대 vs 매매 비교: 임대수익률이 높은 물건과 시세차익이 기대되는 물건의 수익성을 비교합니다.
• 실투자금 대비 수익률: 대출을 활용한 경우 실투자금(자기자본)을 매입가에 입력하여 레버리지 효과를 파악합니다.

주의사항

본 계산기는 세금(양도소득세, 종합부동산세, 임대소득세), 취득세, 중개수수료, 수리비, 공실률 등 실제 비용을 반영하지 않습니다. 정확한 투자 수익률 분석은 세무사 또는 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.

임대수익률 — "수익형 부동산" 선택의 기본 지표

임대수익률은 단순히 "월세 × 12 ÷ 매입가"이지만, 실전에서는 공실률·관리비·수리비·대출 이자를 차감한 실질 수익률을 봐야 합니다.

• 명목 수익률(표면): 월세 × 12 ÷ 매입가 — 광고·중개사무소 기준
• 순 수익률(실질): (월세 × 12 − 연간 제반 비용) ÷ 매입가

오피스텔·원룸은 명목 5~6%가 흔하지만 공실 2개월(17% 손실) + 관리비·세금 빼면 실질 3~4%로 떨어집니다. 주택담보대출 금리가 4%라면 레버리지 효과가 미미합니다.

시세차익 — 세금이 수익률을 가른다

아파트 시세차익 1억 원이 생겨도 양도소득세(일반세율 6~45% + 지방세 10%)를 빼면 실수령액이 크게 줄어듭니다. 2026년 기준 주요 절세 요소:

• 1세대 1주택 비과세: 12억 원 이하 보유 2년 이상 + 거주 2년 (조정대상지역)
• 장기보유특별공제: 3년 보유 시부터 적용, 10년 이상이면 최대 80%
• 일시적 2주택 특례: 새 집 취득 3년 이내 기존 집 매도 시 비과세

1억 차익에 양도세 2,000만 원 vs 3,000만 원은 보유 기간에 따라 갈립니다. 매도 타이밍을 2~3년 차로 늦추는 것만으로 수백만 원 절세가 가능합니다.

CAGR — 부동산 장기 성적 비교법

연평균 복리 수익률(CAGR)로 환산해야 주식·예금과 객관적 비교가 됩니다. 예: 3억에 산 아파트가 10년 후 5억이 되고 그동안 월세 100만 원씩 받았다면:

• 시세차익: 2억, 임대수입 누계: 1.2억 → 총 3.2억 이익
• 최종 가치: 5억 + 1.2억 = 6.2억
• CAGR = (6.2/3)^(1/10) − 1 ≈ 7.53%

같은 기간 코스피 평균 수익률(약 5~6%)과 비교하면 약간 우수하지만, 여기서 세금·비용을 제하면 실질적으로 주식 지수 대비 큰 차이가 없을 수 있습니다.

투자 판단 시 놓치기 쉬운 비용

• 취득세: 일반 주택 1.1~3.5%, 주택 수·지역에 따라 최대 12%
• 중개수수료: 매도·매수 양쪽 각 0.4~0.7% (매매가별 상한 구간)
• 법무사·등기비: 약 50~80만 원
• 인테리어·수리비: 5~10년 주기로 대규모 투자 필요
• 종합부동산세: 공시가 기준 초과분에 부과, 다주택자 중과세 주의

면책 조항
본 계산 결과는 참고용으로 제공되며 실제 값과 차이가 발생할 수 있습니다. 금융 관련 계산 결과는 실제 금융기관의 계산 방식, 금리 정책, 세금 적용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 및 금융 의사결정은 본 계산 결과만을 근거로 하지 마시고 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.